İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi, TBK 350.maddesinde düzenlenmiş olup uygulamada en çok tercih edilen tahliye yollarından birisidir. Kiraya verenin veya TBK madde 350’de sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirebilir ve ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye, hem kiraya veren hem de kiralanan taşınmazı edinen yeni malik açısından öngörülmüştür. Kanun metninde yeni malik açısından taşınmazı satın alma değil, “sonradan edinen” ifadesi ile sonradan edinmiş olma şartı aranmaktadır. Bu nedenle lafzi yorum gereği taşınmazı trampa, bağış vb. satış harici yollarla edinmiş olan yeni malikin de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabileceği kanaatindeyiz. Ancak kanunda kiraya veren ve yeni malik açısından, kira sözleşmesinin gereksinim sebebiyle sonlandırılmasına ilişkin olarak dava açma süresi gibi çeşitli konularda farklılıklar da öngörülmüştür. Tüm bu hususlar makalemizin devamında detaylı olarak anlatılacaktır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyenin Şartları

Aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren, tahliye davası açarak kiracıyı kiralanandan çıkarabilir.

1. Kiraya veren açısından da kiralanan taşınmazı sonradan edinmiş olan yeni malik açısından da:
   • Kendisi,
   • Eşi,
   • Altsoyu,
   • Üstsoyu
   • Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kimselerin ihtiyacı olmalıdır.
2. Bu kişilerin, kiralanan taşınmazın konut veya işyeri ihtiyaç sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır.
3. İhtiyaç; gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olmalıdır. Geçici veya ihtimallere dayanan ihtiyaçlar, kiralananın tahliyesi için haklı neden oluşturmaz.
4. Kiralayan, ihtiyaç nedenine dayanarak tahliyeyi sağladıktan sonra taşınmazı başka birisine kiraya veremez. Bu yasağı ihlal etmesi durumunda karşılaşacağı hukuki yaptırım da kanunda düzenlenmiştir.

Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesinde İhtiyacın Niteliği ve İspatı

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması halinde kanunda belirtilen kişiler belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyarak açacakları dava ile kira sözleşmelerini sonlandırabilecekler. Yargıtay kararlarına göre ihtiyaç kelimesi, gereklilik, çaresiz kalıp istemek anlamında kullanılmaktadır. Yasanın bu şekilde düzenlenmesi, kiracıyı koruma, himaye etme, mümkün olduğunca mağdur etmeme amacını taşımasından kaynaklanmaktadır. TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında geçen “gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu” gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmak zorundadır. Samimi ve zorunlu olmayan bir kiracıya ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilemez. İhtiyaç iddiasının varlığını ispat yükü bunu iddia eden kiralayana aittir. Kiralayan bu iddiasını her türlü delille ispat edebilir. Yargıtay emsal kararlarında konut veya işyeri kullanma ihtiyacını somut olaya göre değerlendirip, ihtiyacın gerçek, samimi ve kiraya veren için gerçekten zorunlu olup olmadığına göre karar vermiştir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi ve Süreleri

Borçlar Kanunu 350. maddesinde, tahliye davasından önce bildirim koşulundan söz edilmektedir. Bu bildirimlerin resmi şekilde olmasa da yazılı olarak yapılması şarttır. Yazılı bildirimin noter aracılığı ile yapılması ispat bakımından kolaylık sağlar. Sürelerin hesabında, bildirimin kiracıya ulaşma tarihi dikkate alınır. Yani bildirim, belirtilen süreler içerisinde kiracının eline ulaşmış olmalıdır.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtarname Süresi:

Kira başlangıç tarihi ve kira süresi belirli olan sözleşmelere, belirli süreli kira sözleşmeleri denilmektedir. Uygulamada genellikle belirli süreli kira sözleşmeleri akdedilmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden itibaren en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kira sözleşmesinin kanunda belirtilen şekilde uzaması, sözleşmeyi belirsiz süreli hale getirmez. Sözleşme, belirli süreli kira sözleşmesi olarak bir kira yılı uzamış olur. Bu süreçte kiraya veren veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksinimi ortaya çıkabilir. Bu halde kiracı hemen tahliye edilemez. Belirli süreli kira sözleşmelerinde tahliye için, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiralayanın ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmesi için herhangi bir bildirim şartı öngörülmemiştir. Kiralayan, sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde açacağı dava ile tahliye talebinde bulunabilir.
• Belirli süreli kira sözleşmesinde kiralayanın yazılı bildirimi, dava açma süresi bakımından önem taşır. Kiralayan, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içerisinde, kiracıya tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış olur. Bu durumda kiralayan, kira yılı içerisinde istediği zaman tahliye davası açabilir. Böylece kiralayan, dava açmak için öngörülen bir aylık süre sınırını, bir kira yılı için kaldırmış olur. Ancak bu halde kiraya veren, kendisine yapılan ödemeleri ihtirazi kayıt olmaksızın kabul ederse, sözleşmenin yenilenmemiş sayıldığını iddia etmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtarname Süresi:

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri açısından gereksinim sebebiyle tahliye davası açma süresine ilişkin olarak kira hukuku genel hükümlerinde yer alan fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülmüş olan sürelere atıf yapılmış ve bu sürelere dayanılarak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açılması şartı öngörülmüştür. Genel hükümlerde fesih dönemi ve fesih bildirimi, Türk Borçlar Kanunumuzun 328. ve 329. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira dönemi yerel adetlere göre belirlenir, eğer ortada herhangi bir yerel adet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak fesih gerçekleştirilebilmektedir. Ancak bunun için sözleşme ile farklı bir fesih bildirim süresi veya farklı bir fesih dönemi kararlaştırılmamış olmalıdır.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, kiracıya sözleşmenin sona erme tarihinden üç ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira süresi, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren altı aylık dönemlere ayrılır. Kiralayan, bu altı aylık dönemler sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Bu hakkını kullanabilmek için, altı aylık dönem sonundan üç ay önce tahliye ihtarnamesi göndermiş olmalıdır. Kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı boşalmamışsa bu durumda kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.

Kiralananı Sonradan Edinen Yeni Malik İçin İhtarname Süresi:

Yeni malik açısından gereksinim sebebiyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Yeni malik tarafından açılacak olan gereksinim sebebiyle tahliye davasının şartları da genel hatları itibariyle kiraya verenin gereksinim sebebiyle açacağı tahliye davası ile aynıdır.

• Kiralananı sonradan edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde, taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye edileceğini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Yeni malik, bu bildirimin yapılması şartı ile altı ay sonrasında tahliye davası açabilir.
• Yeni malik dilerse gereksinim nedeniyle tahliye talep hakkını, eski malik ile yapılmış olan kira sözleşmesinin bitimi tarihinden itibaren bir ay içerisinde açacağı tahliye davası ile kullanabilir. Bu halde ihtarnameye gerek olmaksızın süresi içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Yeni malik mülkiyeti kazandığında kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa bir süre varsa tahliye davası açmak için yazılı bildirimden sonra 6 ay beklemesine gerek yoktur. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesiyle birlikte tahliye davası açabilir.

Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davasında Dava Süresinin Uzatılması

Gereksinim sebebiyle tahliye davası için öngörülmüş olan sürelere ilişkin olarak makalemizin yukarısında detaylı açıklamalarda bulunduk. Ancak bunun dışında, Türk Borçlar Kanunumuzun 353. maddesine göre kiraya verene dava süresinin uzatılabilmesi yönünde bir hak tanınmıştır ve kiraya verenin, en geç davanın açılması için öngörülmüş olan süreler içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması halinde, dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağı ifade edilmiştir.

Taşınmazın Tapu Kaydına Kira Sözleşmesine İlişkin Şerh Düşülmüş Olması Halinde Yeni Malikin Durumu

Kira sözleşmesi, sözleşmenin tarafları açısından kişisel nitelikte haklar sağlamaktadır, dolayısıyla kural olarak üçüncü kişileri etkileyecek nitelikte ayni bir hak tesis etmemektedir ve genel itibariyle, yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlamaktadır. Ancak kişisel bir hak sağlayan kira sözleşmesinin, kira sözleşmesine konu olan taşınmazın tapu siciline şerh edilmesi sağlanabilmektedir.

Tapu sicilinde kira sözleşmesine ilişkin şerh bulunması halinde, hakkaniyet ve şerhin koruyucu etkisi gereği, yeni malikin taşınmazı kira sözleşmesi şartlarını da kabul ederek edinmiş olduğunun kabulü gerekmektedir. Bu nedenle yeni malik, 6 aylık süre sonunda kiracıya tahliye davası açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdiremeyecek, kira döneminin sonunu bekleyerek, kira döneminin sonundan itibaren bir aylık süre içerisinde davasını açmak durumunda kalacaktır.

Sözleşmeyle Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı

Kanun koyucu, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerde değişiklik yapılmasına sınırlama getirmiştir. Buna göre, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir. Ancak bu hükümlerin, yapılacak olan kira sözleşmesi ile kiracı lehine ve kiraya veren aleyhine değiştirilmesi yönünde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Bu şekilde kanun koyucu kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiracıyı, güçlü tarafı olan kiraya verene karşı korumayı amaçlamıştır.

Dolayısıyla gereksinim sebebiyle tahliye davasına ilişkin olarak mevzuatta öngörülmüş olan hükümler, sözleşme yoluyla kiracı aleyhine olacak şekilde değiştirilemeyecektir; sözleşmeye bu nitelikte hükümler koymak, sözleşmenin genelini geçersiz kılmasa dahi, söz konusu kiracı aleyhine hükümlerin geçersizliği sonucunu doğuracaktır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Yeniden Kiraya Verme Yasağı ve Eski Kiracının Tazminat Hakkı

Türk Borçlar Kanunumuzun 355. maddesinin 1. fıkrasındaki düzenleme ile gereksinim sebebiyle tahliye haline ilişkin olarak üç yıl boyunca söz konusu taşınmaza ilişkin olarak yeniden kiralama yasağı getirilmiştir. Maddenin devamında, bu yasağı ihlal eden kiraya verenin, eski kiracıya karşı, son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı açıkça belirtilmiştir. Kanunda belirlenen “son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli”, belirlenecek tazminatın alt sınırını oluşturmaktadır. Bu kapsamda eski kiracının, tahliye nedeni ile uğradığı zararın bundan yüksek olması durumunda bu zarar miktarı da talep edilebilecektir.

İşbu madde kapsamında yeniden kiralama yasağının ihlaline dayalı tazminat hakkından faydalanabilmek için öncelikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmış olmalı ve bunun sonucunda tahliyenin mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmiş olması gerekir. Yargıtay yerleşmiş kararlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartına vurgu yapılmıştır. Kanun gerekçesinde de tahliyenin mahkeme kararına dayalı olması gerekliliği yer almıştır. Yani kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmesi ve hatta ihtarname göndermiş olması dahi, tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamakta, tahliyeye zorlama şartının ancak mahkeme kararının icraya konması ile sağlanmış olacağı kabul edilmektedir. Bu şartların gerçekleşmesinden sonra, kiralanan yeniden kiraya verme yasağına aykırı olarak yeniden kiraya verilmiş olmalıdır. Kiralanan taşınmazın kullanılmaması, boş bırakılması gibi durumlarda tazminat talebinin kabul edilmeyeceğine ilişkin kararlar mevcuttur.

Yeniden kiralama yasağı, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesinin gerçekleşmesinden itibaren 3 yıllık süre için geçerli olup 3 yıllık süre geçtikten sonra kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan taşınmazı bir başkasına kiralayabilecektir.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hukuk Mahkemeleri Kanunu düzenlemesi uyarınca kira sözleşmesine dayanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Dava, taraflar yazılı olarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılmamışsa, kiraya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. 

Sonuç Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yukarıda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları ve sonuçlarına değindik. Belirtmemiz gerekir ki bu bahsettiğimiz kurallar, sürece ilişkin genel nitelikli kurallardır. Her somut olaya uygulanışı farklılık gösterebilir. Bu nedenle sağlıklı sonuçlar alabilmek için her somut olay özelinde alanında uzman avukatlarla çalışmakta her zaman yarar vardır.

“Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi” konusunda yardıma ihtiyacınız varsa Karakaya Hukuk & Danışmanlık ile her zaman iletişime geçebilirsiniz.